オーナーチェンジ物件とは、
マンションやアパートなどの賃貸物件で
入居者（賃借人）が住んでいる状態で
売り出されている物件を言います。
旧オーナーと賃借人の間で
取り交わされた賃貸借契約が
継続した状態で売買されるので、
買主（新オーナー）は、
現状の契約を
そのまま引き継ぐことになります。
文字通り所有者だけが変わるので
オーナーチェンジというわけです。
一般的な事業用物件の
売買取引になるので、
オーナーチェンジ物件とは言いません。
既に入居者がいる状態なので、
その分の家賃収入を物件購入後
すぐに得ることができます。
空室の状態から
賃貸経営を始める場合は、
入居者を募集して
賃貸借契約を結ばなければ、
家賃収入は入ってきません。
しかもそれに至るまでには、
相場を調べて貸し出す家賃を決めたり
仲介してくれる不動産会社を
探したりといった、
必要な準備に
かなりの期間を要します。
物件によっては
リフォームを施す必要も出てきます。
オーナーチェンジ物件だと、
こういった手間や費用の発生も
省けます。
決まった家賃収入が
見込めるということは、
購入前から収支予測が立ち、
投資ローンを組む場合でも、
より具体的な資金計画をもとに
借り入れを進められそうです。
既に事業が軌道に乗っている状態で
賃貸経営ができるので、
不動産投資初心者でも
始めやすいということが言えます。
オーナーチェンジ物件には、
集合住宅（あるいはビル）一棟と
マンションなどの
一住戸の売買がありますが、
初心者ならば
一住戸を対象とするべきでしょう。
入居者が実際に住んでいるため、
購入前に住戸内を
直接見ることができません。
自分がどういう部屋を
貸すことになるのか、
確認できないまま
他の情報だけで
物件を購入することになります。
建物の共用部分
（エントランス・廊下・階段など）を
確認することで、
ある程度のリスクを
減らすことができます。
物件購入前に共用部分の管理は
しっかり行き届いているか、
清掃状態や設備の破損有無、
照明の点灯状況などを確認しましょう。
また、住戸前に
私物やゴミなどが放置されていないか
郵便受けに郵便物が溜まっている住戸は
ないかなどもチェックします。
建物の周りを見ることで、
入居者の住戸内での暮らしぶりは
少なからずわかるものです。
デメリットの一つです。
どういう人が住んでいるのかは、
できる限り購入前に
情報を入手しましょう。
家賃滞納履歴の有無はもちろん、
賃貸借契約の内容を
細かく確認します。
新オーナーが賃借人の同意なしに
契約内容を変更することはできませんから
貸主に不利な事項や
契約上の不備が見られるなら、
よく考えて慎重に
購入を決めることをおすすめします。
売主（前オーナー）または
管理会社（仲介会社）に
提供を求めることになります。
買主が欲しい情報が
きちんと出されるかは、
かなり重要なポイントです。
また、管理会社は
オーナーの任意で変えることはできますが
別のよりよい管理会社を選定することは
かなり大変な作業なので、
大抵は管理会社もそのままで
業務委託契約を引き継ぐ形になります。
ですから、上記デメリットを
できるだけ小さくするために、
管理会社の経営状態、
事業方針などを含めた信頼性も
確認しておくといいでしょう 。
